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문재인정부 시대 ‘이곳을 노려라’ 핫한 ‘마용성(마포·용산·성수)’…잠실 개포도 눈길

매경닷컴  기사입력 2017.06.09 10:46
서울 마포구 공덕동 전셋집에 거주하는 이 모 씨(39)는 얼마 전 강동구 암사동 A아파트를 계약하러 갔다가 황당한 일을 겪었다. 전날까지만 해도 집주인이 7억5000만원에 팔기로 했지만 계약 당일 갑자기 3000만원을 올려달라고 요구한 것. “가격을 올려주지 않으면 계약을 파기하겠다”고 엄포를 놓자 김 씨는 결국 계약을 포기했다. 이 씨는 “정권이 바뀌면 집값이 주춤할 거란 전망과 달리 실제론 집값이 더 오르는 것 같다. 더 늦기 전에 내집마련을 하려 했지만 괜찮은 매물은 벌써 다 팔려나가 매매 시점을 언제로 잡아야 할지 고민”이라고 하소연했다.
문재인정부 출범 이후 부동산 시장이 이상 과열 현상을 보이고 있다. 서울 강남 재건축 단지들은 연초 대비 1억~2억원씩 매매가가 급등하고 역세권 아파트도 매물로 나오자마자 팔리는 분위기다.
부동산114에 따르면 5월 마지막 주 서울 아파트 매매가격이 전주보다 0.3% 올라 지난해 10월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 송파구 ‘잠실엘스’ 전용 59㎡ 매매가는 지난 4월 9억원대 후반이었지만 최근 10억5000만원 수준으로 올랐다. 강동구 둔촌주공1단지 전용 50㎡도 5월 들어 8억5000만원에 팔렸다. 두 달 새 6000만원 이상 오른 가격이다. 덩달아 거래도 늘고 있다. 5월 서울 아파트 거래량은 8520건(5월 29일 기준)으로 지난 4월 거래량(7823건)을 이미 훌쩍 넘어섰다.
아파트 청약 열기도 뜨겁다. SK건설이 최근 분양한 ‘보라매SK뷰’는 527가구 모집에 1만4589건 청약이 몰리면서 평균 27.68 대 1 경쟁률을 기록했다. 올 들어 서울 최고 청약경쟁률을 경신했다. 롯데건설이 강동구 상일동 고덕주공7단지를 재건축하는 ‘고덕롯데캐슬베네루체’도 전용 59㎡ 청약경쟁률이 65.8 대 1에 달했다.
사실 문재인정부가 출범할 때만 해도 집값이 하락세로 돌아설 거란 전망이 많았다. 대선 후보 시절 공약이 대출 규제, 부동산 보유세 인상 등 규제 일변도였기 때문. 하지만 막상 새 정부가 출범하자 분위기는 180도 달라졌다. 내년 재건축 초과이익환수제가 부활하기 전 속도를 내자는 분위기가 형성되면서 재건축 아파트값부터 본격적인 상승세를 탔다. 강북권에서도 정부가 매년 10조원씩 5년간 50조원을 투자해 도시재생사업을 추진하기로 하면서 기존 아파트와 신규 분양 아파트 희소가치가 부각되는 분위기다. 경기회복 기대감과 저금리가 맞물리면서 부동자금이 부동산 시장으로 대거 몰리는 중이다.
부동산 업계 관계자는 “참여정부 시절을 돌이켜보면 과감한 규제책을 썼다가 오히려 부동산 가격이 폭등한 전례가 있다. 문재인정부는 이런 학습 효과 때문에 부동산 시장을 좀 더 지켜보고 선별적인 대책을 내놓을 가능성이 높다. 당분간 집값이 들썩일 수밖에 없는 이유”라고 내다봤다.
눈여겨볼 만한 지역은 어디
▶꿈틀대는 ‘용산’
▷각종 개발 호재에 가격 급상승
문재인정부 시대에 눈여겨볼 만한 지역은 어디일까. 매경이코노미 설문조사 결과 전문가들은 대체로 서울 강남보다는 강북권이 유망하다고 입을 모았다.
“10년 전 강남 주변이 서울 아파트 가격 상승세를 주도했다면 이번 정부에서는 강북이 중심으로 떠오를 것이다.”
부동산 전문가들의 공통된 생각이다. 이제 강북도 다 같은 강북이 아니다. 사통팔달의 교통 요충지로 접근성이 뛰어나고 주거환경이 좋은 지역에만 사람들이 몰린다. 대표적인 강북 3인방, 바로 ‘마용성(마포·용산·성수)’이다. 이 중 전문가들이 첫손으로 꼽은 곳은 용산이다.
마용성의 ‘허리’ 격인 용산은 각종 호재를 등에 업고 가장 많은 지지를 받았다. 단군 이래 최대 규모 개발 사업으로 불렸던 용산국제업무지구가 무산되면서 일대 부동산 시장은 한때 냉각기를 맞이했다. 하지만 성장현 용산구청장이 “용산국제단지 개발을 1~2년 내 다시 착수하겠다”고 밝히면서 다시 한 번 용틀임을 준비하고 있다.
부동산114에 따르면 용산구 아파트값은 3.3㎡당 평균 약 2500만원으로 송파구(2475만원)를 넘어섰다. 지난 1년 새 하락 없이 꾸준히 상승한 덕분이다.
용산의 상승세는 각종 개발 호재가 가시화되면서 추가 상승 여력이 충분하다는 기대감이 크게 작용했다. 용산 미군기지터에 243만㎡ 규모로 조성하는 ‘용산민족공원’ 사업은 내년부터 본격 추진된다. 공원 규모가 워낙 크다 보니 용산 전체에 대형 호재로 작용하고 있다. 현 정부 숙원사업인 도시 재생의 수혜를 입을 것이란 전망도 용산을 밝게 보는 이유다.
교통망 확충도 이어진다. 신분당선 연장선인 용산~강남 복선전철은 1단계 구간(신사~강남)이 지난해 8월 착공에 들어갔다. 용산과 강남 신사동을 잇는 2단계 구간도 미군기지 이전 후 착공을 계획 중이다. 신분당선 연장선이 개통되면 용산에서 강남 접근성은 한층 더 좋아진다. 올해 입주를 시작하는 용산역 인근 재개발 단지들에도 수천만원 웃돈이 붙은 상태다. 지난 2014년 공급 당시 미분양이었던 ‘용산역 푸르지오써밋’은 오는 8월 입주를 앞두고 크게 웃돈이 붙은 상태에서 거래되고 있다. 782가구 규모의 ‘래미안용산더센트럴’도 입주를 앞뒀고 용산 전면 4구역에서는 1140가구 규모의 ‘용산센트럴파크효성해링턴스퀘어’가 분양할 예정이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “현재 용산은 전 지역에서 주택 가격이 크게 오르고 있다. 이 중 재건축 이슈가 있는 이촌동이나 뉴타운 개발 호재가 있는 한남뉴타운, 용산공원 개발이 맞물린 한강로 일대 등을 주목할 만하다”고 말했다.
▶2.교통요지 ‘마포’ 신흥부촌 ‘성수’
▷도심 접근성 좋고 생활환경 우수
한국감정원에 따르면 지난 4월 마포구 주택 매매가격 상승률은 전월 대비 0.39% 올랐다. 강남구(0.24%)나 서초구(0.3%)보다 높다. 부동산114에 따르면 마포구 아파트 3.3㎡당 가격은 1927만원으로 사상 최고 수준이지만 향후 상승 여력 또한 충분해 보인다.
마포의 가장 큰 장점은 도심 접근성이 훌륭하다는 점이다. 종로나 여의도 등 업무 지구로의 접근성이 우수하면서도 한강변과 맞닿아 있어 주거환경이 좋다.
마포 내에서도 지하철 4개 노선이 한꺼번에 지나는 공덕동은 교통의 요지다. 재개발 작업이 진행 중인 염리·아현동 일대는 ‘신흥 부촌’으로 이름을 날린다. 홍대의 뒤를 잇는 상권 망원동은 젊은 사람들이 선호하는 거주 지역이다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “마포는 30~40대 인구가 가장 많이 늘고 있는 지역이다. 업무 밀집 지역 접근성이 뛰어나면서 학군도 좋아지고 있다”고 말했다.
마포에서는 신규 아파트가 10억원 이상에 거래되는 사례가 잇따르고 있다. 지난해 2월 입주한 마포 ‘래미안웰스트림’은 최근 10억5000만원(전용 84㎡)에 팔렸다. 지난해 분양한 ‘신촌숲아이파크’(평균 74.8 대 1), ‘마포한강아이파크’(평균 55.9 대 1), ‘신촌그랑자이’(평균 31.9 대 1) 등 청약경쟁률 또한 서울 전체 평균(23.1 대 1)을 크게 웃돈다. 이 중 1억원 이상 웃돈이 붙어 있는 아파트도 상당수다.
신규 아파트만 인기가 있는 것은 아니다. 지하철 5·6호선 환승역인 공덕역에 인접한 ‘공덕삼성래미안1차’. 1999년 준공해 약 20년 가까이 된 아파트지만 지난해 3월 5억원 중반(전용 84㎡ 기준)에서 현재 6억원 중반으로 1억원 가까이 올랐다. 59㎡ 상승 폭은 더욱 크다. 같은 기간 4억원 초반에서 5억원 중반대에 시세가 형성돼 있다. 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “마포구는 한강변에서는 고층, 역세권 아파트는 중소형이 가격 상승을 이끌고 있다”고 말했다.
요즘 천지개벽 중인 성동구 성수동은 부유층 관심이 쏠리는 곳이다. 초고층 아파트가 잇따라 들어서면서 신흥 부촌으로 거듭났다. 기존에 있던 ‘갤러리아포레’ 외에 5월 30일 입주를 시작한 ‘서울숲트리마제’는 강북을 대표하는 아파트로 자리 잡을 전망이다. 서울숲트리마제는 지난 2014년 공급 당시 분양가가 3.3㎡당 3200만~4800만원대에 책정됐다. 하지만 지금은 3.3㎡당 최고 5000만원을 넘어선 물건도 있다.
특히 서울시가 강남 지역 한강변 아파트 층수 제한 규제를 두면서 반대급부로 성수동은 더욱 매력적인 주거지역이 됐다. 서울시는 한강변 재건축 아파트는 최고 35층, 용적률 최대 300% 등의 규제를 적용하고 있다. 반면 성수전략정비구역에는 공공기여율을 30% 내외로 높이는 대신 최고 50층 이상 새 아파트를 지을 수 있다. 갤러리아포레, 서울숲트리마제 외에도 6월에는 대림산업의 ‘아크로서울포레스트’가 분양을 앞뒀다.
▶3.강남은 영원히 죽지 않아
▷개포·삼성·잠실 집값 상승세
서울 강북권에 투자 수요가 몰리지만 강남 아파트는 여전히 ‘뜨거운 감자’다. 올해도 서울 강남권 주택은 실수요자와 투자자의 관심을 받을 테지만 단지별 재건축 추진 속도, 지역별 개발 호재 등에 따라 분위기는 철저히 엇갈릴 전망이다. 전문가들이 서울 강남권에서 추천한 유망 투자 지역은 강남구 개포동과 삼성동, 송파구 잠실동이다.
개포동은 지난해 11·3 대책 이후 여느 재건축 단지처럼 관망세를 보이다가 최근 다시 상승세에 올라탔다. 내년 이후 강남권에서 신규 아파트 공급이 어려워질 것으로 예상되면서 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있는 개포동 재건축 단지들이 주목을 받은 덕분이다.
일례로 관리처분인가 신청을 눈앞에 둔 ‘개포주공1단지’에선 최근 전용 61㎡ 매물이 26억원에 거래되면서 엄청난 화제를 불러일으켰다. 올 1월 같은 아파트가 15억1000만~15억5000만원에 거래됐다. 개포주공1단지는 조합원 분양 신청이 완료돼 같은 전용면적 매물이라도 새 아파트에 입주할 주택 형태에 따라 매매가가 달라진다. 26억원에 거래된 매물은 ‘펜트하우스’에 당첨된 물건이어서 그만큼 가격이 뛰었다. 이런 특수성을 감안해도 엄청난 금액이다. 이 단지는 조합원 분양 신청 이후 계속 상승세를 그리고 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “개포동은 서울 강남권 중에서도 재건축 사업이 활발한 지역이고 초과이익환수 대상에서 제외돼 희소가치가 높아질 것”이라고 평가했다. 김종선 BSI경영연구원장 역시 “수서발 고속철도(SRT)를 통한 교통망 확충과 함께 삼성동 현대차 신사옥인 글로벌비즈니스센터(GBC)와 우면동 R&D센터 등 인근 개발 지역 배후 주거지가 될 것”이라고 내다봤다.
개포동과 달리 삼성동은 이렇다 할 재건축 대장 단지가 없다. 그런데도 올 1분기 평균 아파트 매매가격은 3.3㎡당 3468만원으로 2년 전 같은 기간(3009만원)보다 15% 이상 올랐다. 삼성동 집값 상승은 ‘영동대로 복합환승센터’와 ‘현대차 부지 GBC 개발’이라는 대형 호재 영향이 컸다.
국토교통부와 서울시는 지난해 11월 영동대로 지하 공간 통합개발에 합의했다. 오는 2021년 영동대로 지하는 6개 철도노선과 대형 쇼핑몰을 포함하는 국내 최대 지하도시로 탈바꿈할 전망이다.
현대차가 사들인 옛 한국전력 부지 매각과 정부의 통합개발이 1~2년 새 잇따라 발표되면서 삼성동 일대 아파트는 1억원, 많게는 3억원가량 올랐다. 복합환승센터와 직선거리로 100m가량 떨어진 ‘풍림2차’ 전용 59㎡는 지난 4월 12일 9억2000만원에 거래됐는데 2014년 9월(5억7500만원)보다 3억4500만원 오른 가격이다.
잠실주공5단지로 대표되는 잠실동은 재건축 사업 속도가 지지부진하고 초과이익환수제 적용 우려가 커지면서 관심 지역에서 살짝 벗어나 있던 곳이다. 하지만 올 4월 롯데월드타워가 공식 개장하고 향후 잠실종합운동장이 MICE 단지로 개발될 예정이라 장기적인 기대감이 높다.
윤여신 젠스타 대표는 “잠실 일대는 잠실종합운동장 개발과 롯데월드타워 개장 효과로 부동산 시장이 상승세를 탔고, 석촌호수공원과 잠실한강공원 등 녹지와 휴게공간이 풍부해 주거환경이 우수하다”고 분석했다.
잠실동 재건축 단지 최근 시세는 어느 정도일까. 부동산114에 따르면 잠실주공5단지 평균 매매가격은 3.3㎡당 4366만원. 지난해 10월 고점(3.3㎡당 4462만원) 이후 올 초 4112만원까지 떨어졌다가 꾸준히 시세를 회복하는 중이다. 서울시 ‘층수 제한’ 규제를 두고 갈등을 겪던 잠실주공5단지는 당초 50층 주상복합 4개동을 지을 계획이었지만 35~50층 주상복합 6개동과 호텔·오피스 1개동을 짓는 계획안을 마련했다.
서울은 아니지만 수도권 신도시 중에선 판교신도시가 유망하다는 의견을 피력한 전문가가 다수다. 경기도 대부분 지역 집값이 주춤하고 있지만 판교 집값은 오히려 강세를 보이며 서울 강남 3구 중 하나인 송파구 집값을 바짝 뒤쫓고 있다.
부동산114에 따르면 판교신도시 아파트의 평균 매매가격은 3.3㎡당 2455만원. 송파구나 용산구와 비교해도 차이가 없다. 판교신도시 내에서도 지하철 분당선 판교역과 가까운 백현동 시세(2825만원)는 아예 송파·용산구를 웃돈다. 판교역이 도보 3분 거리에 있는 ‘알파리움2단지’ 전용 96㎡는 최근 11억4000만~11억6000만원 선에 호가가 형성돼 있다. 윤재호 대표는 “판교는 기존 판교테크노밸리와 함께 1800여개 입주 기업, 상주 근무 인원만 11만명에 달하는 수도권 주거밸리다. 30~40대 고소득 직장인이 많은데 이들이 서울 등에서 이주해오면 중소형 아파트 매매가격이 상승할 것”이라고 설명했다.
투자 주의점은
▶입주 물량 쏟아지면 집값 하락 우려
문재인정부 시대에도 집값 상승세가 꾸준히 이어질까.
현재 부동산 시장은 긍정적 신호와 부정적 전망이 혼재돼 있어 섣불리 예측이 힘들다. 다만 입지가 좋고 누구나 살고 싶어 하는 지역은 아무리 시장 상황이 안 좋아도 늘 인기가 있다. 반면 그렇지 않은 지역은 부동산 시장이 활활 타올라도 가격이 잘 오르지 않는다.
되도록 사람들이 선호하는 지역에 내집마련을 해야 하는 이유다. 전문가들은 무주택자로서 소득과 대출상환 능력, 주거 목적에 부합한 아파트가 있다면 최선의 매수 타이밍은 ‘언제나 지금’이란 의견에 동의한다.
물론 몇 가지 변수는 있다.
우선 공급과잉 문제다. 서울은 공급량 증가가 제한적이다. 각종 정비사업으로 인해 멸실 주택도 늘고 있어 큰 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 다만 경기도 등 수도권 일부 지역은 사정이 다르다. 향후 몇 년간 공급량이 크게 늘 것으로 우려되는 지역이 있다.
권일 팀장은 “2015년 이후 분양한 주택은 올해 말부터 입주에 들어간다. 일부 지역에서는 역전세난과 함께 집값 하락이 우려된다. 지나친 공급과잉 지역은 조심할 필요가 있다”고 말했다.
금리 인상을 앞둔 만큼 이를 감안하고 대출을 받는 것도 중요하다. 현재 주택담보대출 금리는 대략 3% 중반. 하지만 미국 금리 인상이 계속되는 상황에서 당장 한국은행 기준금리가 올라도 이상할 것이 없는 상황이다.
금리를 5~6%로 잡고 보수적으로 계산한다면 위험 부담을 줄일 수 있다.
단기보다 장기적인 관점에서 접근해야 한다는 조언도 새겨들을 만하다. 서울 아파트값이 고공행진하면서 문재인정부가 부동산 규제 대책을 내놓을 것이라는 의견이 지배적이다.
국토교통부 장관 후보자로 내정된 김현미 더불어민주당 의원은 “DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율) 규제를 푼 것이 가계부채 증가의 원인 중 하나로 보고 있다”고 밝히면서 규제 강화 가능성이 커졌다. 새 정부는 가계부채 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 ‘총량관리제’ 도입을 검토 중이다. 이 제도가 시행되면 아파트 구매심리는 위축될 수 있다. 정부가 이상 과열 조짐을 보이는 지역에 대해서 선별적으로 분양권 전매제한 기간을 늘릴 거란 관측도 나온다. 일례로 분양권 전매제한 지역을 강남·서초·송파·강동구에서 서울 전역으로 확대하는 방안이 거론된다.
이 과정에서 무분별한 갭투자는 조심할 필요가 있다. 이미 2~3년 전 갭투자로 재미를 봤던 투자자들은 숨 고르기에 들어갔다. 각종 규제가 발표될 것으로 예상되는 가운데 무리한 갭투자는 위험하다는 게 전문가들 판단이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “환금성이 떨어지는 아파트는 위험하다. 되도록 급매물 위주로 매수하면서 상황을 지켜봐야 한다”고 조언했다.
이 밖에 눈길 끄는 지역은
도시재생 종로 창신·숭인, 새 정부 효과 세종시
문재인정부의 도시재생 뉴딜사업 수혜지에 주목하는 전문가도 꽤 많다.
전문가들은 도시재생 뉴딜사업 수혜지로 세운상가 일대, 창신·숭인동 등 종로구 노후 도심지를 꼽는다. 이 지역은 그간 서울시가 추진해온 도시재생사업 지역이다. 문재인 대통령과 박원순 서울시장의 도시재생사업 취지가 궤를 같이한다는 점에서 광화문 일대 역시 수혜지로 꼽힌다. 광진구 자양동을 추천한 전문가도 있다. 한태욱 교수는 “자양동은 송파 잠실권역에 인접하면서도 도시재생사업 수혜가 기대된다”고 말했다.
다만 도시재생 정책은 개발형보다는 ‘보완형’에 가깝다는 점을 염두에 둬야 한다. “주거환경이 개선되는 건 사실이지만 재개발·재건축 사업처럼 완전히 새 주거지를 짓는 사업이 아니므로 큰 시세차익을 목표로 하기엔 무리가 있다.” 선종필 상가뉴스레이다 대표의 주장이다.
수도권은 아니지만 세종시를 눈여겨봐야 한다는 목소리도 크다. 문 대통령이 후보 시절 “세종시에 국회 분원과 청와대 제2집무실을 설치하고 행정자치부, 미래창조과학부를 이전하겠다”고 약속한 바가 있기 때문. 세종~서울 고속도로 조기 건설 공약도 세종시 부동산에 대한 기대감을 높이는 요인이다.
세종시 집값은 최근 몇 년간 꾸준히 상승해왔다. 세종시 아파트 평균 매매가격(지난 5월 말 기준 3.3㎡당 884만원)은 올 들어서만 8.9% 올랐다. 2015년 8월 입주한 세종시 고운동 ‘가락5단지유승한내들’ 전용 84㎡는 최근 3억~3억3000만원에 매물이 나온다. 2012년 최초 분양가(2억6300만원) 대비 최고 25.5% 오른 가격이다.
세종시에서도 정부세종청사와 가까운 아름동, 한솔동이 문재인정부의 행정수도 이전 공약으로 수혜가 예상되는 지역이다. 다만 올해 세종시 입주 물량(1만6095가구)이 지난해(8381가구)의 2배에 달하는 데다 지난해까지 오르던 세종시 전세가가 올 들어 하락세로 돌아선 점은 유념해야 한다. 전문가들이 “문재인정부가 세종시 이전 계획을 구체적으로 제시한 후 투자하는 게 안전하다”고 강조하는 이유다.
설문에 응답해주신 분들(가나다순, 총 15명) 강공석 리치알엠디 대표, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김종선 BSI경영연구원장, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 서정렬 영산대 부동산학과 교수, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트먼트 연구원, 윤여신 젠스타 대표, 윤재호 메트로컨설팅 대표, 장경철 부동산일번가 이사, 장진택 리맥스코리아 이사, 조은상 리얼투데이 팀장, 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수, 황종선 알코리아에셋 대표
[김경민·강승태·정다운 기자 / 사진 : 윤관식 기자 / 그래픽 : 정윤정]
[본 기사는 매경이코노미 제1911호 (2017.06.07~06.13일자) 기사입니다]


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